התחדשות עירונית היא אחד הפתרונות המרכזיים למצוקת הדיור בישראל. מצד אחד, היא מציעה הזדמנות כלכלית לכל הגורמים המעורבים – היזם, הקבלן, הדיירים ואפילו הרוכשים שנהנים מאפשרות מגורים בשכונה שכבר קיימת. מצד שני, היא מציבה אתגרים חברתיים ותכנוניים שמקשים על יישומה בכל מקום. יהודה הרציג, מנכ"ל ובעלים של קבוצת הרציג נדל"ן, מקדם פרויקטים רבים של התחדשות עירונית, ומדגיש את הצורך באיזון בין הרווחיות הכלכלית לתועלת החברתית.
היתרונות הברורים של התחדשות עירונית
התחדשות עירונית מציעה שיפור משמעותי באיכות החיים של הדיירים. דירות חדשות כוללות ממ"ד, מרפסת, חניה מסודרת ולעתים אף מחסן. השדרוג התשתיתי כולל גם חידוש מערכות מים וביוב, הרחבת דרכים, הוספת שטחים ירוקים ובמקרים מסוימים שיפור בנגישות לתחבורה ציבורית. יהודה הרציג מדגיש כי היתרונות הללו לא רק משפרים את חוויית המגורים אלא גם מעלים את ערך הנכס של הדיירים הוותיקים והרוכשים החדשים.
באזורים מסוימים, בעיקר במרכז הארץ, התחדשות עירונית מתבצעת בקלות יחסית (תלוי בכל מקרה לגופו) בשל ערכי הקרקע הגבוהים והכדאיות הכלכלית ליזמים. בערים כמו תל אביב, רמת גן, גבעתיים ופתח תקווה ניתן לראות עלייה מתמדת בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38, המאפשרים התחדשות עירונית מהירה יחסית. עם זאת, גם בערים מרכזיות אלה קיימים אתגרים דוגמת התנגדויות מצד דיירים ותשתיות עירוניות מוגבלות.
אתגרי המימוש והצורך בעידוד התחדשות עירונית בפריפריה
למרות היתרונות הברורים, לא בכל מקום ניתן ליישם התחדשות עירונית. באזורים שבהם ערכי הקרקע נמוכים יותר, הכדאיות הכלכלית נמוכה יותר – ולכן יזמים לרוב נמנעים מפרויקטים כאלה. ערים בפריפריה הצפונית והדרומית מתמודדות עם אתגר למשוך יזמים בשל החזרי השקעה נמוכים יותר. גם במרכז הארץ, תהליכי הבירוקרטיה ואישורי התכנון עלולים להיות ממושכים ומסורבלים.
יהודה הרציג סבור כי על המדינה, כמדיניות לאומית, להגביר את התמריצים ליזמים, במיוחד בפריפריה, כדי שההתחדשות העירונית תוכל להתרחב גם לאזורים בהם היא נדרשת במיוחד. אפשר לעשות זאת באמצעות הקלות רגולטוריות, מענקים והסרת חסמים בירוקרטיים. כמו כן, שילוב של דיור בר השגה והתחדשות עירונית עשוי להפוך את הפרויקטים לאטרקטיביים יותר ולמשוך אוכלוסיות חדשות לאזורים אלה.
בסופו של דבר, התחדשות עירונית היא מנוע כלכלי חשוב שיכול להיטיב עם כלל השחקנים בשוק. עם זאת, יש צורך בהתערבות ממשלתית ובמדיניות מתאימה כדי שהיא תהפוך לפתרון ישים בכל רחבי הארץ ולא רק במוקדים מבוקשים במרכז. המפתח להצלחה טמון בשיתוף פעולה בין היזמים, הרשויות המקומיות והממשלה, תוך יצירת איזון נכון בין תועלת כלכלית לחברתית.
